Chuyển đất vườn, đất nông nghiệp sang đất ở có phải xin phép và nộp tiền thế nào?
Rà soát 20/10/20263 văn bản căn cứ4 đoạn trích nguyên văn
Trả lời nhanh
Chuyển đất nông nghiệp sang đất ở phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, và người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, theo Điều 121 Luật Đất đai 31/2024/QH15.
Chi tiết
Điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 có mức thu riêng cho đất vườn, ao, đất nông nghiệp cùng thửa có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất. Mức này cũng áp dụng cho đất vườn, ao gắn liền đất ở mà người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền, hoặc do đơn vị đo đạc đã tự tách thành thửa riêng khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01/7/2014. Tiền sử dụng đất được tính như sau:
- 30% chênh lệch với diện tích trong hạn mức giao đất ở (do địa phương quy định);
- 50% chênh lệch với diện tích vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức;
- 100% chênh lệch với diện tích vượt hạn mức mà vượt quá 01 lần hạn mức.
Chênh lệch tính giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở và theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm quyết định cho phép chuyển mục đích.
Theo Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP, mức 30%/50% chỉ áp dụng một lần cho mỗi hộ gia đình, cá nhân, trên một thửa đất do hộ gia đình, cá nhân lựa chọn; lần chuyển sau hoặc thửa đất khác tính 100% chênh lệch. Số lần chuyển mục đích được tính từ ngày 01/8/2024, theo khoản 3 Điều 6. Đất ngoài trường hợp này tính chênh lệch thông thường theo điểm a khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254.
Theo khoản 3 Điều 121, đất có nguồn gốc là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp sử dụng lâu dài đã chuyển sang mục đích khác, nay chuyển lại thành đất ở phù hợp quy hoạch thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
Trích nguyên văn điều luật
“Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bao gồm: ... b)Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; ... Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; ... Trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài phù hợp quy định của pháp luật đã chuyển sang sử dụng vào mục đích khác mà nay có nhu cầu chuyển lại thành đất ở và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì không phải nộp tiền sử dụng đất.”
“Trường hợp đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất mà chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở; ... thì tính tiền sử dụng đất theo mức thu bằng: 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (sau đây gọi tắt là chênh lệch) đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức giao đất ở tại địa phương; 50% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương; 100% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức mà vượt quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương.”
“Việc tính tiền sử dụng đất quy định tại Điều này được áp dụng một lần cho một hộ gia đình, cá nhân và được tính trên 01 thửa đất do hộ gia đình, cá nhân lựa chọn; lần chuyển mục đích sau trên thửa đất đó hoặc chuyển mục đích của thửa đất khác thì tính tiền sử dụng đất bằng 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”
“Việc tính số lần chuyển mục đích sử dụng đất, xác định hạn mức giao đất ở, lựa chọn thửa đất chuyển mục đích sử dụng đất để áp dụng theo quy định tại Điều này được tính từ ngày 01 tháng 8 năm 2024.”