Đất đai và nhà ở

Luật Đất đai 31/2024/QH15 không còn quy định khung giá đất và tăng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân so với Luật Đất đai 2013. Luật Đất đai 2013 đã hết hiệu lực, chỉ dùng để so sánh.

Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân gồm các bước sau, theo hướng dẫn tại Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP:

Theo Luật Đất đai 31/2024/QH15, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện sau:

Việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất phụ thuộc điều kiện được bồi thường và loại đất bị thu hồi. Theo khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai 31/2024/QH15, người có đất thu hồi được bồi thường bằng đất cùng mục đích sử dụng; nếu không có đất thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể.

Đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất có thể được cấp Giấy chứng nhận nếu đáp ứng điều kiện tương ứng với thời điểm sử dụng đất. Đất đang có tranh chấp thì không được cấp Giấy chứng nhận.

Đất ở được sử dụng ổn định lâu dài theo khoản 1 Điều 171 Luật Đất đai 31/2024/QH15. Đất nông nghiệp và đất dự án có thời hạn theo khoản 1 Điều 172:

Chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc tối đa 5% giá bán căn hộ hình thành trong tương lai, khi nhà ở đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, theo khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15.

Thửa đất muốn tách phải đáp ứng điều kiện về Giấy chứng nhận, thời hạn sử dụng, tình trạng pháp lý, lối đi và diện tích tối thiểu theo Điều 220 Luật Đất đai 31/2024/QH15 và khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15. Các điều kiện cụ thể:

Chuyển đất nông nghiệp sang đất ở phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, và người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, theo Điều 121 Luật Đất đai 31/2024/QH15.

Có. Cá nhân được thế chấp quyền sử dụng đất để vay tiền của cá nhân khác. Hợp đồng thế chấp phải được công chứng hoặc chứng thực theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 31/2024/QH15.

Không. Sổ đỏ, sổ hồng đã cấp trước ngày 01/8/2024 vẫn có giá trị pháp lý và không bắt buộc đổi sang mẫu mới, theo khoản 3 Điều 256 và khoản 1 Điều 252 Luật Đất đai 31/2024/QH15 (01/8/2024 là ngày Luật có hiệu lực, sau khi sửa đổi bởi Luật 43/2024/QH15). Người sử dụng đất có nhu cầu thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Người nhận thừa kế quyền sử dụng đất phải đăng ký biến động trong 30 ngày kể từ ngày phân chia xong di sản hoặc ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật, theo khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 31/2024/QH15. Cá nhân không thực hiện đăng ký biến động theo quy định bị phạt từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng.

Thời gian tối đa và hồ sơ cấp sổ đỏ lần đầu do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, theo khoản 1 Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP. Quy định này phải ban hành chậm nhất đến ngày 01 tháng 7 năm 2026; mốc này đã qua, thời gian và hồ sơ cụ thể theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất.

Có. Đất là tài sản chung của vợ chồng thì phải ghi họ, tên cả vợ và chồng trên Giấy chứng nhận, trừ trường hợp vợ chồng thỏa thuận ghi tên một người làm đại diện, theo khoản 4 Điều 135 Luật Đất đai 31/2024/QH15. Theo điểm d khoản 2 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15, trường hợp tài sản chung này được cấp chung 01 Giấy chứng nhận.

Hạn mức giao đất nông nghiệp cho cá nhân tùy loại đất và khu vực theo Điều 176 Luật Đất đai 31/2024/QH15; hạn mức giao đất ở do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định theo Điều 195, Điều 196.

Mức phạt lấn, chiếm đất tùy loại đất, diện tích, địa bàn và chủ thể, theo Điều 13, Điều 5 Nghị định 123/2024/NĐ-CP. Với cá nhân tại xã, khung thấp nhất là:

Bảng giá đất do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định, là một trong các căn cứ để tính các khoản tại khoản 1 Điều 7 Nghị quyết 254/2025/QH15. Luật không quy định đây là giá bắt buộc áp dụng cho giao dịch mua bán giữa các bên.

Có. Cá nhân thuộc khoản 1 Điều 37 Luật Đất đai 31/2024/QH15 được cho thuê quyền sử dụng đất; hợp đồng thuê không bắt buộc công chứng hoặc chứng thực mà thực hiện theo yêu cầu của các bên, theo điểm b khoản 3 Điều 27.

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào công ty phải đủ điều kiện tại Điều 45 Luật Đất đai 31/2024/QH15, lập hợp đồng và chuyển quyền sử dụng đất cho công ty.

Chuyển mục đích đất trồng lúa sang đất ở hoặc đất nông nghiệp khác phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, theo khoản 1 Điều 121, khoản 3 Điều 182 Luật Đất đai 31/2024/QH15. Khi chuyển mục đích, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo khoản 2 Điều 121. Theo khoản 3 Điều 4 Nghị quyết 254/2025/QH15, việc cho phép chuyển mục đích đất trồng lúa không phải trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận.

Không. Đất bị thu hồi do vi phạm theo Điều 81 Luật Đất đai 31/2024/QH15 không được bồi thường về đất, theo khoản 10 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15 (tương ứng khoản 3 Điều 101 Luật Đất đai).

Người mua, thuê mua căn hộ của chủ đầu tư trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu phải đóng kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị căn hộ trước khi nhận bàn giao. Theo Điều 152 Luật Nhà ở 27/2023/QH15, khoản này được tính riêng với tiền mua căn hộ và ghi rõ trong hợp đồng; chủ đầu tư đóng cho phần diện tích giữ lại theo quy định. Hợp đồng ký trước khi Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực có quy định riêng tại khoản 3 và khoản 4 Điều 152.

Nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu và có từ 20 căn hộ trở lên phải thành lập Ban quản trị; nhiệm kỳ của Ban quản trị là 03 năm kể từ ngày có quyết định công nhận. Theo Điều 146 Luật Nhà ở 27/2023/QH15, nhà chung cư có một chủ sở hữu hoặc có nhiều chủ sở hữu nhưng dưới 20 căn hộ thì chủ sở hữu, người sử dụng thống nhất quyết định có thành lập hay không.

Diện tích trong căn hộ, gồm cả ban công, lô gia gắn liền với căn hộ, thuộc sở hữu riêng của chủ căn hộ; kết cấu chịu lực và các phần sử dụng chung thuộc sở hữu chung. Phần riêng, phần chung được xác định theo Điều 142 Luật Nhà ở 27/2023/QH15:

Hợp đồng thuê nhà ở phải lập thành văn bản nhưng không bắt buộc công chứng, chứng thực, trừ trường hợp các bên có nhu cầu, theo khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở 27/2023/QH15.

Bên cho thuê chỉ được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở trong các trường hợp tại khoản 2 Điều 172 Luật Nhà ở 27/2023/QH15; bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt khi thuộc khoản 3 Điều 172.

Không. Khi chủ nhà bán nhà hoặc qua đời mà thời hạn thuê vẫn còn, người thuê được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác, theo Điều 173 Luật Nhà ở 27/2023/QH15. Chủ mới hoặc người thừa kế tiếp tục thực hiện hợp đồng; không có người thừa kế hợp pháp thì thực hiện theo Bộ luật Dân sự.

Cá nhân nước ngoài thừa kế nhà ở có thể được cấp Giấy chứng nhận nếu thuộc diện được sở hữu; trường hợp chỉ được hưởng giá trị thì không được cấp.

Có. Người mua căn hộ hình thành trong tương lai trong dự án được thế chấp chính nhà ở đó tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam, theo Điều 183 Luật Nhà ở 27/2023/QH15. Mục đích vay là phục vụ xây dựng nhà ở hoặc mua, cải tạo, sửa chữa nhà ở đó. Theo điểm a khoản 2 Điều 160, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai không bắt buộc có Giấy chứng nhận.

Chủ đầu tư nhà ở thương mại phải nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận trong 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà cho người mua, trừ trường hợp người mua tự nguyện làm thủ tục, theo khoản 8 Điều 39 Luật Nhà ở 27/2023/QH15. Với thuê mua, thời hạn tính từ ngày bên thuê mua thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận. Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15 cũng quy định mốc nộp hồ sơ này.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng điều kiện, thực hiện quy định về hợp đồng và đăng ký biến động.

Có. Theo Luật Nhà ở 27/2023/QH15, cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự (khoản 3 Điều 18) được mua và sở hữu nhà ở, gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án.

Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất được tính bằng giá chuyển nhượng nhân với thuế suất 2%, trừ trường hợp được miễn, theo Điều 14 khoản 1 và Điều 24 khoản 1 Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15. Mức này áp dụng cho cả cá nhân cư trú và cá nhân không cư trú.

Tranh chấp đất đai phải được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã trước; hòa giải không thành thì nơi giải quyết tùy việc các bên có sổ đỏ hay không, theo Luật Đất đai 31/2024/QH15.