Chung cư cũ thuộc trường hợp nào phải phá dỡ để xây lại, chủ căn hộ được bồi thường thế nào?
Rà soát 20/10/20262 văn bản căn cứ5 đoạn trích nguyên văn
Trả lời nhanh
Chung cư phải phá dỡ khi thuộc một trong các trường hợp tại khoản 2 Điều 59 Luật Nhà ở 27/2023/QH15. Mức bồi thường phụ thuộc thời điểm xây dựng.
Chi tiết
Các trường hợp phải phá dỡ gồm:
- Hư hỏng do cháy, nổ, không còn an toàn.
- Hư hỏng do thiên tai, địch họa, không còn an toàn.
- Kết cấu chịu lực chính nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ.
- Hư hỏng nặng, nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính, kèm hạ tầng kỹ thuật không đạt yêu cầu.
- Hư hỏng một kết cấu chính, không đáp ứng sử dụng bình thường, chưa thuộc hai trường hợp kết cấu trên nhưng nằm trong khu vực phải cải tạo đồng bộ với chung cư phải phá dỡ theo quy hoạch được duyệt.
Theo khoản 10 Điều 2, điểm đ khoản 1 Điều 71 và điểm a khoản 1 Điều 72 Luật Nhà ở, chung cư cũ xây từ năm 1994 trở về trước được bồi thường theo hệ số k. Với nhà xây sau năm 1994, chủ sở hữu phải đóng góp kinh phí xây lại, trừ một số trường hợp luật quy định.
Theo Điều 28 Nghị định 98/2024/NĐ-CP, với căn hộ không thuộc tài sản công, căn hộ tầng 1 có hệ số k từ 1 đến 2; căn hộ từ tầng 02 trở lên từ 1 đến 1,5; tỉnh xác định cụ thể. Hệ số áp cho diện tích ghi trong giấy tờ hoặc đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận, quy đổi thành diện tích tái định cư. Chênh lệch diện tích được thanh toán bù; không muốn tái định cư thì được bồi thường bằng tiền.
Theo Điều 60 Luật Nhà ở, nếu quy hoạch tiếp tục xây lại thì chủ sở hữu được tái định cư tại chỗ, trừ trường hợp không có nhu cầu.
Trích nguyên văn điều luật
“2.Các trường hợp phải phá dỡ nhà chung cư bao gồm: a)Nhà chung cư bị hư hỏng do cháy, nổ không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng; b)Nhà chung cư bị hư hỏng do thiên tai, địch họa không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng; c)Nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; d)Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính của công trình và có một trong các yếu tố sau đây: hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy, chữa cháy; cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải; cấp điện, giao thông nội bộ không đáp ứng yêu cầu của tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật hiện hành hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai thác, sử dụng cần phải phá dỡ để bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và yêu cầu về cải tạo, chỉnh trang đô thị; đ)Nhà chung cư bị hư hỏng một trong các kết cấu chính của công trình sau đây: móng, cột, tường, dầm, xà không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường mà chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định tại điểm c, điểm d khoản này nhưng thuộc khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ quy định tại khoản này ...”
“10.Nhà ở cũ là nhà ở được đầu tư xây dựng từ năm 1994 trở về trước, bao gồm cả nhà chung cư.”
“a)Trường hợp theo quy hoạch đã được phê duyệt tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu nhà chung cư được bố trí tái định cư tại chỗ theo phương án bồi thường, tái định cư đã được phê duyệt. Đối với nhà chung cư quy định tại khoản 10 Điều 2 của Luật này thì các chủ sở hữu nhà chung cư được bồi thường theo hệ số K quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 71 của Luật này. Đối với nhà chung cư không thuộc quy định tại khoản 10 Điều 2 của Luật này thì các chủ sở hữu nhà chung cư phải đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư, trừ trường hợp nhà chung cư thuộc quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 62 của Luật này.”
“1.Việc bồi thường, tái định cư đối với căn hộ của nhà chung cư cũ thuộc trường hợp quy định tại khoản 10 Điều 2 của Luật Nhà ở nhưng không thuộc tài sản công được thực hiện như sau: a)Đối với các căn hộ tại tầng 1 thì chủ sở hữu được bồi thường hệ số k từ 1 đến 2 lần diện tích sử dụng căn hộ bị phá dỡ được ghi trong giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất qua các thời kỳ hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận này theo quy định của pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở; ... b)Đối với căn hộ từ tầng 02 trở lên thì chủ sở hữu được bồi thường hệ số k từ 1 đến 1,5 lần diện tích sử dụng căn hộ bị phá dỡ ...”
“4.Trường hợp theo quy hoạch được phê duyệt mà tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu được tái định cư tại chỗ, trừ trường hợp không có nhu cầu.”